新年伊始，万象更新。2022年，楼市会变得好些吗？

　　对各大房企而言，过去的一年，在资金端的考验可谓“惊心动魄”，甚至一度跌入“至暗”时刻。

　　虽然年底再融资有所松动，但涉及范围毕竟很有限，更多房企仍需积极“自救”，特别是地产民企。

　　据21世纪商业评论近日爆料，“TOP15强房企”新城控股大裁员，合并住宅和商业两条线，以优化组织构架，“瘦身”减负，节约现金流。

　　实际上，这个爆料出来，让人一点都不感到奇怪。近些年，新城控股的商业开发“如火如荼”，有发展成集团“现金奶牛”的趋势，从发展模式上看，堪比第二个龙湖。

　　龙湖商业偏重一二线开发投资，新城商业则偏重于三线乃至四线开发投资，随着三四线消费低迷，“重资产”的投资风险日益暴露。

　　去年以来，房企围绕资金链曝出负面风闻的，多为千亿级规模的一线房企乃至头部房企，比如恒大、蓝光、新力、花样年、当代等。

　　过去楼市，在“规模为王”时代，大家一致喊着房企“强者恒强”的马太效应加剧，“存在感越来越低”的中小房企，在楼市风云突变面前却变得“船小好调头”。

　　这并不是说，他们现金流有多充裕，而是不太招人注意，一旦遇到问题，或卖身，或求合作，比如蓝润，主动官宣让央企中国供销集团对其收购增资或控股。

　　还有一些中小房企，仍在积极寻求融资突围，特别是信托等非标融资迎来解冻窗口期，对其而言，无疑是雪中送炭。

　　地产密探近日获悉，去年12月中旬以来，由中铁信托受托发售的“金沙2158期集合资金信托计划”（A类、B类与C类）三种产品均在火热推介中，其中A类募资1亿元、B类2.4亿元，C类暂未披露具体数据，期限均为30个月。

　　该信托计划所募资金，将投向四川合灿置业有限公司，该公司为四川新晋“黑马”房企的合信置业集团附属公司。关于合信，请看地产密探此前曾做的《重磅！合信是谁？外金沙抢高价地》重磅稿件。

　　上述信托计划所募资金最多3.4亿元，将对四川合灿置业增资，且占其增资后股本的20%，其中500万元作为股本金，3.35亿元作为资本公积，原股东成都首信置业持股被摊薄到80%。

　　据悉，四川合灿置业主要为开发去年9月中旬合信地产在天府新区拿的一幅地块。彼时，成都进入2021年第二轮“双集中”供地，相比第一轮的火爆，第二轮被要求降温，很显然门槛也大幅度提高。

　　9月16日，合信地产以约1.35亿元竞得天府新区华阳街道鹤林村一地块，净用地逾33亩，计容建面6.64万㎡，容积率3.0，成交楼面价6100元/㎡，溢价率10.91%，竞配建人才公寓比例高达78%，成品住宅比例100%，普通装修价不高于3000元/㎡。

　　去年7月，成都市曾出台《成都市拍卖土地配建人才公寓管理暂行办法》，销售对象只针对两类人才，在销售程序上，符合条件的人才和普通购房者同步报名登记、分批选房并办理销售合同网签备案。

　　“人才购房签约后，经组织部门、住建部门批准，剩余房源可按照我市商品住房销售相关规定，由土地竞得人组织面向普通购房者销售。”

　　这意味着：相对于过去全部为普通住宅的项目销售，叠加高比例人才公寓的项目销售要复杂得多，为了做到“公开、透明、公平”，势必要更耗费时间，对房企而言，在销售资金回笼上是一个极大的考验。

　　具体到合信，成都天府这个项目“配建人才公寓比例78%”，在去年三轮“双集中”供地中，堪称是配建比例最高的。更重要的是，该项目还是现房销售，就是必须盖到封顶后才能卖，这个更加考验房企资金链。

　　在当前房企“再融资”普遍仍显紧张的大背景下，作为中小房企的合信若能借信托成功融资补血，也未尝不是一件好事，对行业也是一个积极的信号。

　　从合信此次信托计划的风控措施来看，中铁信托对这次投资的风险把控可谓非常严格、谨慎。

第一，中铁信托对关键事项具有一票否决权；

第二，项目公司对外合同签订、资金对外支付等重大事项，均须中铁信托同意，同时委托第三方对项目现场监管；

第三，项目公司、成都首信及合信集团实控人为华晟投资的回购义务承担连带担保。

　　据某第三方信托销售平台披露，合信成都天府这个项目除了销售型人才公寓外，还有商墅、LOFT公寓等业态。

　　与别墅不同，商墅虽为低密度、花园式产品，但实为商办属性，国内最早试水的应是万科VMO，LOFT公寓也为商业属性。合信成都天府项目，未来在这个片区相似业态规模会不断上升，如何有效去化也是个问题。

　　不过，信托计划推介资料仍明确说，该项目综合楼面地价6100元/㎡，销售利润率较高，整体年化净回报率约13%，具有较高的降价空间，投资安全垫较高。

　　但是否能如预期的一样，目前业内都不好下定论。在现房呈现之前，开发商合信都要承担项目持续的资金投入，资金压力会非常大，还有信托公司严格监管等掣肘。（ 密探君）