来源：上游新闻

　　导读：此次拍卖为业主山水文园凯亚房地产开发有限公司无力偿债，而被抵押权利人五矿国际信托有限公司（五矿信托）申请法院强制执行。

（上海信托圈）

　　打造“世界级山水六旗文旅小镇”项目的知名开发商陷入危机。

　　2021年10月25日至2021年10月26日，青海省西宁市中级人民法院将于阿里司法拍卖网络平台，对北京市朝阳区周庄山水文园9套联排别墅，分别进行公开拍卖，起拍价合计约 2.981亿元。

　　同日，还将对两套四合院——北京市朝阳区小武基村甲8号3号院和5号院房产，分别进行公开拍卖，起拍价合计约1.45亿元。这样，11套房产合计约4.431亿元。

　　上游新闻记者获悉，此次拍卖为业主山水文园凯亚房地产开发有限公司（山水文园凯亚）无力偿债，而被抵押权利人五矿国际信托有限公司（五矿信托）申请法院强制执行。

• 起拍价相当于评估价8.5折

　　按照公告，此次拍卖的北京市朝阳区周庄山水文园220号楼-2至3层104、105、110三套，221号楼-2至3层103、104、106、107、108、1106套，共9套联排别墅，总建筑面积3292.78平方米，评估总价为35070.55万元，评估价建面10.6507万元每平方米。

　　具体建面从346.41平方米到391.19平方米不等，起拍价从3033.3950万元到3698.2735万元，起拍价合计约 2.981亿元，相当于评估价8.5折，起拍价折合建面9.0531万元。

　　山水文园 220号楼和221号楼坐落于四期开发建设的山水文园西园，位于东三环外，西距东三环十里河桥直线距离约500米，220号楼和221号楼南临弘燕南一路北侧。

　　房屋所有权人为山水文园凯亚房地产开发有限公司，房屋用途为住宅、车库，住宅、地下室，为商品房。土地使用权为出让。

　　北京市朝阳区周庄山水文园220号104、105、110室是一个京（2019）XX产权证，北京市朝阳区周庄山水文园221号103、104、106、107、108、110室也是一个京（2019）XX产权证，拍卖成交后产权证是否能单独分开办理，需买受人自行到相关部门了解。

　　而两套四合院——北京市朝阳区小武基村甲8号3号院和5号院房产 ，合计建面2033.01平方米，合计土地使用权面积4155.54平方米，评估价合计17066.65万元，评估价建面折合每平方米8.39477万元，起拍价合计约1.45亿元，相当于评估价8.5折，按照建面折合起拍价每平方米7.1355万元。 

　　5号院房产，建面1404平方米，评估价1.178626亿元，起拍价1.00183210亿元，相当于评估价8.5折，土地使用权终止日期为2051年 11月4日。

　　3号院房产，建面629.01平方米，评估价5280.39亿元，起拍价4488.3315万元，相当于评估价8.5折，土地使用权终止日期也为2051年 11月4日。

　　朝阳区小武基村甲8号3号院、5号院位于北京东四环内，东距东四环南路小武基桥约500米，西侧邻萧太后河东岸。

　　上述房地产的房屋所有权人也为山水文园凯亚房地产开发有限公司，房屋用途办公用房，为商品房。土地使用权为出让， 登记时间2009年9月25日。

　　这11套房产拍卖，均要求买家需具备北京购房资格，如拍卖成交后因买受人不具备北京购房资格导致悔拍的，已交纳的保证金不予退还。

• 老板受累于山水六旗文旅小镇项目

　　上游新闻记者获悉，此次拍卖系业主山水文园凯亚无力偿债，而被抵押权利人五矿信托有限公司申请法院强制执行。

　　天眼查数据显示，山水文园凯亚房地产开发有限公司注册地在北京市朝阳区甲8号5号院1号楼1层105室，1997年7月18日成立。法定代表人李瑞芳，注册资本7000万元，大股东为山水文园投资集团有限责任公司，持股比例60%，实际控制人为李辙，山水文园创始人。

　　有公开报道，从2001年至今，在北京东三环至四环地段，山水文园开发了总建面120万平的豪宅项目山水文园，红了20年的该项目给李辙和公司带来了巨大的财富。

　　2019年10月10日的胡润百富榜上，李辙排名第195位，财富180亿元人民币。  

　　山水文园集团也尝试转型。 

　　美国六旗乐园与迪士尼乐园、环球影城并称“世界三大主题乐园”，但此前没进入中国市场。2014年，山水文园集团与美国六旗签订战略合作，准备打造“世界级的山水六旗文旅小镇”。

　　为了引进美国六旗，山水文园下了血本，又以美国六旗为大旗，在世界范围内引入近300个国际知名品牌，对标万达文旅项目。

　　地方政府看到山水六旗文旅小镇能带来每年近10个亿的税收与数万个就业岗位，以及如此多的国际品牌，纷纷开门相迎，从2015年起，浙江海盐、重庆璧山、南京溧水等10多个山水六旗文旅小镇签约。 

　　有人指出，这些小镇大多位置并不理想，消费能级并不高。即便如期完工，也未必有足够得消费力支撑其运营。

　　山水文园为何要做文旅小镇？有业内人士分析，该公司的山水文园项目还是2001-2005年拿下的，此后在北京再也没有拿过其他住宅用地。而一二线城市土地竞争日趋激烈，山水文园这类项目型公司的生存空间越来越小，只能把目光投向三四五线城市或区域。    

　　房地产发展的黄金期，财务杠杆是很多地产公司成功的秘密，杠杆越高、周转越快，规模也发展得越快。 

　　2020年，限制开发商融资的“三条红线”正式出台：剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍，开发商融资将严格受这三条红线踩线情况的限制。

　　“三道红线”彻底打破了开发商对金融杠杆的幻想。  

　　2019年底，山水文园负债过高，资金危机全面爆发，希望于高杠杆来撬动自己的文旅小镇破灭，项目停工、六旗催债、股权冻结、业主维权、诉讼等纷至沓来，山水文园集团旗下小镇变卖或者停工，于是，开始有了法院对山水文园企业资产的司法处置。