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汕尾市住房公积金贷款管理实施细则 自2024年7月1日起施行

第一章  总  则

第一条  为规范住房公积金缴存职工贷款行为,统一业务操作,提高工作效率,防范和控制贷款风险,根据国务院《住房公积金管理条例》有关规定,结合本市实际情况,制定本实施细则。

第二条  本实施细则适用于汕尾市行政区域范围内住房公积金贷款的管理。

第三条  住房公积金个人住房贷款(以下简称公积金贷款)是指市住房公积金管理中心(以下简称公积金中心,也称贷款人)以归集的住房公积金,委托由市住房公积金管理委员会(以下简称管委会)审批和确定的商业银行(以下称为受托银行),向申请且经审核符合条件的住房公积金缴存职工(以下称为借款人)发放的,用于购买、建造、翻建或大修具有自有产权住房的专项住房贷款。             

公积金贷款,包括普通公积金贷款、公积金组合贷款、商业性住房按揭贷款转公积金贷款和公转商贴息贷款。

普通公积金贷款,是指单纯的公积金贷款。

公积金组合贷款,是指普通公积金贷款无法满足职工购房需求时,职工向公积金中心的受托银行申请的公积金贷款与商业性住房按揭贷款的组合贷款。

商业性住房按揭贷款转公积金贷款(以下简称商转公贷款),是指职工在本市购房并办理商业性住房按揭贷款(不含公积金组合贷款)后,又以公积金贷款偿还该商业性住房按揭贷款的一部份或者全部。

公转商贴息贷款是指符合公积金贷款条件的职工,由银行按照公积金中心审批的额度,先行发放商业性个人住房贷款,由公积金中心按月给予利差补贴,待公积金中心资金宽裕时,再将银行商业性个人住房贷款置换转回的方式发放的贷款。

第四条  公积金贷款发放应当符合国家、省市房地产市场宏观调控政策和住房保障政策要求。公积金中心应强化公积金贷款风险管理,保障资金安全,并推动公积金贷款业务办理服务质量的提升,创新服务模式,建立标准化服务机制。

第五条  管委会负责全市公积金贷款政策、贷款资金使用计划、受托银行的审批和确定。受托银行负责公积金贷款的受理和初审,公积金中心负责全市公积金贷款的统一管理,并对公积金贷款进行复核和审批。

第六条  公积金中心与受托银行应签订承办住房公积金个人住房贷款金融业务协议,明确双方职责,委托贷款手续费按国家有关规定办理。受托银行应根据委托办理公积金贷款,接受公积金中心的考核、监督。

第七条  公积金贷款额度不足以支付应付购房款时,借款人可同时向受托银行申请办理商业性个人住房组合贷款,组合贷款的期限、担保方式、还款方式等以各自贷款合同约定为准。

第八条  贷款资金不足时,经管委会批准,公积金中心可采取调整贷款政策、轮候制、向商业银行融资、公转商贴息贷款、住房公积金资产证券化等方式缓解资金不足;贷款资金宽松时,公积金中心可采取公转商贴息贷款置换和商业性个人住房贷款转公积金贷款等方式利用资金。

第九条  任何单位不得限制、阻挠、拒绝符合条件的职工申请公积金贷款。

(一)对符合公积金贷款条件的职工,受托银行应当按照业务协议优先提供公积金贷款,并做到应贷尽贷。无正当理由不得拒绝职工办理公积金贷款或变相引导职工办理商业性住房贷款。

(二)房地产开发企业开发预售商品房,在领取预售许可证后及时向公积金中心提出公积金个人按揭贷款备案申请,并与公积金中心签订《公积金按揭贷款合作协议》,以保证符合贷款条件的职工正常办理公积金贷款。不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款,变相损害公积金借款人的权益。

(三)各单位应当按国务院《住房公积金管理条例》和《汕尾市住房公积金管理办法》的规定为职工按时、足额、连续缴存住房公积金,以保证职工正常办理公积金贷款。

第二章 贷款对象和条件

第十条  缴存住房公积金的职工在本市范围内购买、建造、翻建、大修自住住房,并具备下列条件的,可申请公积金贷款:

(一)具有完全民事行为能力的自然人;

(二)按期足额连续缴存住房公积金6个月以上,申请贷款时住房公积金汇缴正常;

(三)有稳定的收入,信用状况良好,有偿还贷款本息的能力,且借款人及其配偶没有尚未还清的住房公积金债务或者可能影响公积金贷款偿还的其他债务;

(四)购房首期付款符合规定比例;

(五)申请人同意提供符合规定的担保;

(六)有合法有效的购买、建造、翻建、大修自住住房的证明文件、资料;

(七)上级政策规定的其他条件。

第十一条  申请贷款时间须符合以下规定:

(一)购买商品房的,借款人在办理商品房买卖合同备案之日起至结清房款前,提出贷款申请;

(二)购买拆迁安置房屋的,借款人在签订房屋拆迁安置协议之日起至结清房款前,提出贷款申请;

(三)购买再次交易住房(以下简称二手房)的,借款人应在办妥房屋交易过户手续,交纳房屋契税(以税收完税证明日期为准)后的6个月内,提出贷款申请;

(四)建造住房的,借款人应在持有有关部门批准文件,建造房屋竣工并取得不动产权证后的6个月内,提出贷款申请;

(五)翻建或大修住房的,借款人应在持有有关部门批准文件,完成房屋翻建或大修工程后的6个月内,提出贷款申请。

第十二条  有下列情形之一的,原则上不予贷款:

(一)职工家庭的中国人民银行征信中心个人信用报告(以下简称信用报告)存在当前逾期尚未偿还的金额;

(二)职工家庭的信用报告最近两年存在连续3期以上或五年累计超过6期的逾期记录;

(三)纳入失信被执行人名单的;

(四)存在提供虚假资料的;

(五)被纳入住房公积金诚信黑名单的;

(六)直系亲属间的房屋买卖行为;

(七)存在其他可能影响公积金贷款安全情形的。

第三章  贷款额度、期限及利率

第十三条  职工家庭可贷额度遵循“先存后贷,存贷挂钩、风险可控”原则,贷款额度应同时符合以下限额规定:

(一)不超过按照借款人还贷能力确定的贷款额度。

贷款额度=借款人住房公积金月平均缴存基数×50%×贷款月数。

借款人住房公积金月均缴存基数为申请贷款时近24个月的每月缴存基数平均值。缴存时间不足24个月的,统一按照24个月计算平均值。

借款人与配偶共同借款的,贷款额度为两者分别计算的贷款额度之和。

借款人(含共同借款人)在申请公积金贷款前,连续三年以上未提取公积金的,其可贷额度可以在其可按相关规定确定的贷款额度基础上增加10万元。

(二)不超过按照实际支付房款总价的一定比例确定的贷款额度。

1.购买自住住房,首次申请公积金贷款的,不超过实际房款总价的80%(遇到政策调整时,以最新规定为准);二手房纯公积金贷款实际房款总价按照房屋税收完税价确定,二手房组合贷款实际房款总价按照房屋税收完税价和银行评估价二者取低价确定。

2.建造、翻建住房的,不超过建造、翻建住房工程总造价的50%;大修住房的,不超过大修住房费用的50%。

3.第二次申请公积金贷款的,不超过实际房款总价的70%(遇到政策调整时,以最新规定为准)。

(三)不超过按借款人的公积金缴存账户余额倍数确定的贷款额度。余额倍数根据公积金中心向社会公布的个贷率(指公积金贷款余额占公积金缴存余额的比率)每半年进行一次动态调整。以个贷率85%为基准,余额倍数为12倍;个贷率每下降5个百分点,余额倍数上调2倍;个贷率每上升5个百分点,余额倍数下调2倍。

1.个贷率超过95%(不含)时,住房公积金贷款额度不得超过贷款申请时申请人公积金账户缴存余额的8倍;

2.个贷率超过90%(不含)时,但不超过95%(含)时,住房公积金贷款额度不得超过贷款申请时申请人公积金账户缴存余额的10倍;

3.个贷率超过80%(不含)时,但不超过90%(含)时,住房公积金贷款额度不得超过贷款申请时申请人公积金账户缴存余额的12倍;

4.个贷率超过75%(不含)时,但不超过80%(含)时,住房公积金贷款额度不得超过贷款申请时申请人公积金账户缴存余额的14倍;

5.个贷率超过70%(不含)时,但不超过75%(含)时,住房公积金贷款额度不得超过贷款申请时申请人公积金账户缴存余额的16倍。

6.个贷率不超过70%(含)时,住房公积金贷款额度不得超过贷款申请时申请人公积金账户缴存余额的18倍。

借款人(含共同借款人)不得通过一次性补缴住房公积金及非正常调整住房公积金月缴存额的形式提高贷款额度;在申请预提首付款业务半年内其预提首付款额可计入余额计算可贷额度。

借款申请人应充分了解汕尾公积金中心公积金使用政策,避免因办理公积金提取业务而影响公积金贷款额度。

(四)不超过公布的贷款最高额度,贷款最高额度按个贷率的变化实行每半年动态调整一次。以个贷率85%为基准,单职工最高额度为30万元,双职工最高额度为50万元;个贷率每下降5个百分点,贷款最高额度上调10%,个贷率每上升5个百分点,贷款最高额度下调10%。

1.个贷率超过95%(不含)时,单职工最高额度为24万元,双职工最高额度为40万元;

2.个贷率超过90%(不含)时,但不超过95%(含)时,单职工最高额度为27万元,双职工最高额度为45万元;

3.个贷率超过80%(不含)时,但不超过90%(含)时,单职工最高额度为30万元,双职工最高额度为50万元;

4.个贷率超过75%(不含)时,但不超过80%(含)时,单职工最高额度为33万元,双职工最高额度为55万元;

5.个贷率超过70%(不含)时,但不超过75%(含)时,单职工最高额度为36万元,双职工最高额度为60万元。

6.个贷率不超过70%(含)时,单职工最高额度为39万元,双职工最高额度为65万元。

(五)符合下述相关规定,贷款最高额度可以作相应上浮:

1.购买已被认定为装配式或高于最低等级的绿色建筑的商品住房的,公积金贷款最高额度可按现行最高额度上浮20%。

2.养育两个及以上且至少有一个未成年子女的家庭,在本市购买自住住房申请住房公积金贷款的,最高贷款额度按现行最高额度上浮20%。 

个贷率以公积金中心向社会公布的上半年或年度运行情况数据为准。

第十四条  贷款最长期限为30年(须在法定的房屋使用年限内,且贷款到期时间不得超过借款人法定退休时间后的5年);组合贷款的商业贷款期限原则上应与住房公积金贷款期限相同;每月还款额度根据借款人家庭收入情况确定,每月偿还债务总额不能超过家庭总收入的50%。

第十五条 共同申请借款的,以申请人平均借款年限作为该笔贷款的最长贷款期限。

第十六条 住房公积金贷款利率按中国人民银行规定的住房公积金贷款利率执行。

贷款期限为1年的,实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计息;贷款期限在一年以上的,遇法定利率调整,于次年1月1日起按相应利率档次执行新利率。

第四章  贷款程序

第十七条  符合条件的借款人可向住房公积金贷款受托银行受理网点提出借款申请,并如实提供以下资料:

(一)借款人及其配偶、共同购房人及其配偶的身份证明材料、户口簿;

(二)借款人、共同购房人的婚姻状况证明:已婚者提供结婚证;离婚者提供离婚证或已生效的法院离婚判决书;未婚者或其他情况的填写《婚姻状况声明》;

(三)借款人及其配偶的信用报告;

(四)家庭经济收入的有关证明:对于借款人同意根据本人住房公积金月缴存额推算其月收入的,可不另行提供收入证明;未缴存住房公积金的提供近12个月的银行代发工资收入流水或个人所得税纳税证明;

(五)异地缴存住房公积金的,需提供借款人及其配偶的住房公积金缴存及贷款证明,或通过“全国住房公积金”小程序授权数据给公积金中心使用;

(六)借款人还贷银行卡。

第十八条 借款人申请住房公积金贷款应根据不同贷款情形在第十七条的基础上如实补充以下资料:

(一)期房贷款:《商品房买卖合同》(预售)、首期房款收据、银行进账单或发票;

(二)现房贷款:《商品房买卖合同》(现售)、首期房款收据、银行进账单或发票;

(三)二手房贷款:《购房合同》、买方《不动产权证》、首期房款收据或银行转账凭证、发票、税收完税证明、买方划付款授权书、卖方的身份证明材料及在本地银行开户的一类储蓄卡;

(四)建造住房贷款:土地使用权证书(不动产权证书)、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、施工合同、土地评估报告、工程预算和结算、费用支付凭证、施工方在本地银行开户的一类储蓄卡;

(五)翻建、大修住房贷款:需翻建、大修房屋的《不动产权证》、具备资质的鉴定机构出具的《房屋安全鉴定书》(仅大修住房贷款提供)、自然资源部门同意翻建(大修)的批文、施工合同、工程预算和结算、费用支付凭证、施工方在本地银行开户的一类储蓄卡;

(六)养育多子女家庭:需提交养育多子女家庭认定条件相关的出生证、收养关系等证明材料。

公积金中心可按照上级有关规定调整提取的申请材料。

第十九条 申请住房公积金贷款,按下列程序办理有关审批手续:

(一)借款人持相关资料到受托银行受理网点提出贷款申请,受理人员对贷款申请人进行贷前调查,初步确定贷款额度和期限,指导借款人填写有关贷款申请表格;对借款人贷款申请资料进行调查核实,重点核查申请人材料的真实性、合法性和完整性,填写信息的准确性,对不符合贷款申请条件的贷款资料退回申请人并说明原因;

(二)受托银行受理人员对借款人的贷款申请实行面谈、面签制度,经审查并符合贷款条件的,在3个工作日内将贷款申请信息录入住房公积金贷款信息系统,报送公积金中心审批;

(三)公积金中心后台复核及审批人员在收到借款人贷款申请资料后,对贷款资格、额度和期限进行审核,在7个工作日内完成贷款复核和审批;对不符合要求的,退回上一岗位审核人员,并注明未通过审核的原因及补正方式;

(四)经批准的公积金贷款申请,由受托银行与借款人签订贷款合同,并于7个工作日内完成到不动产登记中心办理房地产抵押登记手续;

(五)受托银行办妥抵押登记手续后,推送公积金中心依有关程序放款。

第五章  贷款担保

第二十条 保证担保

借款人购买商品房期房,实行第三方保证担保的,由受托银行与第三方签订保证合同,保证期限从贷款发放之日起,至借款人取得房屋所有权证并将抵押登记无误的房屋他项权证送交受托银行收执之日止。

第二十一条 抵押担保

(一)借款人必须将所购住房(或大修的住房)价值用于贷款抵押;建造、翻建自住住房的须将房屋及土地价值用于贷款抵押;

(二)借款人设定抵押的抵押物在抵押期内必须妥善保管,并负有维修、保护、保证完好无缺的责任,随时接受贷款人的监督检查。对设定的抵押物,在抵押期限届满之前,借款人不得擅自处分;

(三)抵押期间,未经贷款人同意,借款人不得将抵押物转让、拆建、变卖、馈赠;

(四)抵押合同自抵押物登记之日起生效,到借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后,受托银行应按合同的约定,解除抵押权,并由受托银行与借款人到抵押登记部门办理抵押注销登记手续。

第六章  贷款偿还

第二十二条 借款人必须自愿将个人及其配偶的住房公积金和工资收入优先偿还住房公积金贷款;借款人未按约定时间如期偿还贷款本息的,须按《借款合同》约定承担逾期相关违约责任,公积金中心对其逾期部分贷款按中国人民银行的有关规定计收罚息。

第二十三条 贷款偿还方式

借款人必须开设还贷储蓄账户,并按借款合同约定的还款计划和还款方式偿还贷款本息,每月在还款日前将当期应还贷款本息足额存入账户。

(一)贷款期限一年的,实行到期一次还本付息,利随本清;

(二)贷款期限一年以上的,实行按月分期归还贷款本息,还款方式可选择等额本息或等额本金其中一种形式,组合贷款的商业贷款还款方式原则上应与公积金贷款还款方式相同。

第二十四条 提前还款

借款人按合同规定,可提前偿还贷款本息,具体计算办法按中国人民银行的有关规定办理。

(一)借款人可提前偿还全部或部分贷款,提前还贷前应先归还当期的本金和利息;

(二)组合贷款的借款人提前偿还贷款的,由借款人自主选择还贷品种。

第七章 合同变更

第二十五条 在贷款期内,经借款人和公积金中心协商一致后,可以对原借款合同约定的部分内容进行变更和补充,主要包括还款账户变更、还款方式变更、贷款期限变更等。

第二十六条 还款账户变更

(一)贷款期间,因借款人用于还款的银行卡丢失、损坏等原因需要变更合同约定的还款账户的,借款人应向公积金中心和受托银行提出变更申请;

(二)原则上变更后的还款银行卡户名必须是借款人;借款人死亡、离婚等特殊情况下可以申请变更或增加还款关联人和还款账户;因离婚申请变更还款账户的,原夫妻双方应同时到公积金中心办理;因借款人死亡申请变更还款账户的,继承人应同时到公积金中心和受托银行办理。

第二十七条 还款方式和贷款期限变更

借款人正常还款12期后可以向公积金中心申请变更还款方式,缩短或延长贷款期限;公积金中心应对借款人的还贷能力重新测算,符合变更条件的应予变更。

第八章 法律责任

第二十八条 借款人未按借款合同约定还款的,公积金中心应采取电话、短信、信函、上门等方式催收,连续6个月未偿还贷款本息的,公积金中心应当依法向人民法院起诉。

第二十九条 借款人在还款期限内死亡、失踪、被宣告死亡或丧失民事行为能力的,其财产继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人应继续履行还款义务。

第三十条 借款人有下列情形之一的,贷款人和受托银行有权停止向借款人发放贷款,有权解除借款合同,提前收回贷款本息,并有权依法处分抵押物,要求保证人提前履行保证责任:

(一)借款人提供虚假文件证明材料的;

(二)借款人未按借款合同约定用途使用贷款的;

(三)贷款到期,借款人未按期归还贷款本息的;

(四)未经贷款人同意,借款人将设定抵押权的财产转让、拆建、变卖、馈赠;

(五)抵押物毁损不足以清偿贷款本息,而借款人未按要求提供新抵押物的;

(六)借款人在还款期限内死亡、失踪、被宣告死亡、或丧失民事行为能力后无继承人、受遗赠人,或其财产继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人拒绝履行借款合同的;

(七)借款人拒绝或阻碍贷款人对贷款使用情况实施监督检查的;

(八)借款人卷入或即将卷入重大诉讼或仲裁程序及其它法律纠纷,足以影响其偿还贷款能力的;

(九)借款人发生足以影响其偿还贷款能力情况的;

(十)公积金中心及受托银行与借款人约定的其它情况。

第三十一条 借款人未按借款合同规定偿还贷款本息,贷款逾期部分按中国人民银行有关规定计收利息和逾期罚息。

第三十二条 借款人将贷款挪作他用的,公积金中心有权对挪用部分按中国人民银行有关规定计收罚息。

第三十三条 借款合同发生纠纷时,可通过协商或调解解决,协商调解不成的,可向合同约定仲裁机关申请仲裁,或向人民法院起诉。

第三十四条 公积金中心、受托银行工作人员在办理住房公积金贷款中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法追究法律责任,涉嫌犯罪的,依法移送司法机关处理。

第九章  附  则

第三十五条 贷款合同当事人的任何一方要求变更或解除合同时,必须以书面形式通知对方当事人,未达成新协议前,原合同继续有效。

第三十六条 公积金中心可依据本实施细则制定住房公积金贷款业务操作规定。

第三十七条 本实施细则由公积金中心负责解释。

第三十八条 本实施细则自2024年7月1日起施行,有效期5年。原2019年2月18日颁布的《汕尾市住房公积金贷款管理暂行办法》同时废止。

来源:汕尾市住房公积金管理中心

 0  已被阅读了468次  楼主 2024-07-10 10:48:13

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