“负首付”买房，究竟是怎么回事？

　　中新经纬5月26日电 （魏薇 实习生 周月池）最近有社交平台上出现了“负首付”买房的帖子，消息一出立刻引发了网友的围观。

　　业内人士指出，“负首付”并非新鲜事物，实际上是通过做高评估价格，从银行获取更多贷款。25日，中新经纬了解到，有中介公司已通知员工，不允许向客户宣传“零首付”“低首付”等。在房地产市场遇冷下，卖房新招不断，而“负首付”到底是馅饼还是陷阱？

　　“最新笋盘，负首付50万元搞定。”在某社交平台上，出现了不少疑似房地产中介的人士发帖，称可以“负首付买房”。

　　一则发布于4月22日的网帖显示，深圳罗湖一套520万元的房产可以贷款570万元，也就是说首付不仅不用“自己掏钱”，还可以从银行多贷走50万元。25日，中新经纬试图联系发帖人，但在平台上已经无法搜索到该帖子。

　　当日，中新经纬以客户身份咨询深圳市的一位房产中介，据其透露，公司已经对员工进行通知，不允许宣传“零首付”等，“要求我们不能发这样的广告”。当被问到如果客户提出这样的需求后，能否做“负首付”时，该中介称，不能做，只能按照规定做事。

　　也有深圳的中介称，仍可以做到“负首付”。该中介介绍，2020年时深圳房价比较高，有些片区涨到每平方米8万-9万元，现在有的已经降到5万-6万元，可以利用这个空间做高评，“房子价格高一些，银行就能多贷款，你的首付就能低一些”。

　　中原地产首席分析师张大伟对中新经纬表示，“负首付”不是新事物，业内称之为“高评高贷”。“负首付，就是房屋市值500万，很可能评估出800万，从银行贷款出70%也就是560万，相当于购房者还可以从银行拿出60万首付。”

　　据他介绍，“高评高贷”也叫做倒拿钱、零首付、低首付，是指银行评估价格比真实交易价格高，从而贷更多的款变相降低首付。高评就是高评估值，高贷就是高贷款额。里面涉及阴阳合同、卖家配合控款，其漏洞在于银行评估价有浮动空间，只要卖方同意即可，本质上是赤裸裸的违法。

　　2017年9月29日，住建部、人民银行、原银监会联合发布《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》规定，银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

　　张大伟称，现阶段的“高评高贷”采取阴阳合同的方式实现目的，即买卖双方签署两份购房合同，其中“阳合同”代表被做高的房价，作为网签合同网上备案，“阴合同”则代表真实的房价，以“阴合同”的房价实际成交，以“阳合同”的房价获取高额贷款。

　　银行工作人员：不会批贷

　　银行是否会通过此类贷款？

　　中新经纬以客户身份咨询建设银行深圳市罗湖区一支行，该行工作人员表示，正常情况一手房都是要付首付的，一般由开发商收首付，还要交押金。首套房首付三成，二套房五成。如果中介说开发商可以垫付首付，具体情况还要咨询开发商，“提醒您谨防诈骗”。

　　“没有这回事”，深圳市一位中国银行的个贷经理介绍，购房者需要按照一定比例来支付首付款，零首付、负首付和开发商垫付首付都是严令禁止的。

　　上述个贷经理强调，银行不会批这种贷款，本身就是一种不合规的操作，中介没有对购房者进行正确的引导。

　　招联首席研究员董希淼在接受中新经纬采访时指出，零首付、负首付对银行来说政策风险和实质风险都很大，房产抵押作为风险防控的手段，如果评估价虚高其效果可能大打折扣。对个人而言，过度加杠杆将可能引发家庭财务危机。之所以出现负首付的现象也反映出两个问题，一是银行信贷投放压力较大，特别是个人住房贷款增长压力大；二是房地产销售压力大，开发商卖房难。

　　据媒体报道，近期广东省惠州市多个楼盘为加快去化，推出力度颇大的折扣甚至零首付购房促销活动。为规范销售行为，惠州市惠阳区住房和城乡建设局于5月20日印发《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》，严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付等违规销售行为。

　　变相增加购房者负担

　　“负首付”“零首付”通常是开发商或中介机构用来吸引客户购房的一种手段。看似零首付的背后，实则暗藏风险，稍有不慎可能会使购房者深陷债务之中。

　　“理性算清‘零首付购房’得失账。” 原浙江银保监局曾提示道，此类模式下，购房人看似“零首付”购得房产，实际却因前期人为做高房价、支付中介服务费和税费等，承担了远高于房产实际市场价值的负债，甚至面临个人信息泄露、涉嫌违法等风险，得不偿失。

　　中新经纬在裁判文书网上搜索发现，有多起关于“零首付”“高评高贷”等引发的纠纷。一起合同诈骗的刑事裁定书显示，苏某一等二人在经营佰利通公司从事物业买卖中介服务期间，以高评高贷、低首付甚至零首付购房、为客户办理深圳户口等对外宣传，吸引客户。该公司在收取客户定金、首付款后挪作他用，未全部用于公司与客户约定的购房事宜。

　　由于存在定金或首付款被挪用，或高评高贷没成功，或首付款未凑齐，或未取得房产代售权等情况，绝大多数客户的购房行为难以完成，与该公司签订的购房合同无法履行。经法院查明，共有63名客户因购房被佰利通公司诈骗定金及购房款共计2648.7233万元。

　　广东省深圳市中级人民法院一审判决苏某一犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十年，并处罚金人民币三百万元；苏某二犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十四年，并处罚金人民币五百万元。二人不服，向广东省高级人民法院上诉，最终法院驳回上诉，维持原判。

　　北京金诉律师事务所主任王玉臣在接受中新经纬采访时介绍，为了实现“负首付”或者“零首付”，一般开发商会与购房人签订两份合同，而签订虚假合同本身就是违法行为，根据《民法典》第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，且根据《城市商品房预售管理办法》第十条，商品房预售合同需要登记备案，签订虚假合同则涉嫌没有如实备案。

　　“以违法违规的方式向银行申请贷款属于违规贷款，银行经审查发现不会批准贷款，并且可能影响购房人的个人信用；即使银行批准了贷款，申请贷款的额度增加，增加了购房人的负债成本，返还的本息都会随之增加，其实加大了购房成本。”王玉臣说。

　　王玉臣提醒道，“负首付”“零首付”本身涉嫌违法违规，签订的购房合同、贷款合同有可能被解除或者认定无效，在实践中，如果购房合同、贷款合同被解除或者认定无效，购房人不仅会面临开发商有权不交付认购房屋，不能取得认购房屋所有权的风险，在贷款合同被解除后，还会面对银行要求提前偿还全部贷款的风险。

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