来源：用益观察

　　近期，多家大型房企违约引起信托市场广泛关注。

　　记者不完全统计发现，今年8月以来，信托行业共发生产品违约事件33起，涉及金额162.23亿元，其中，房地产信托违约金额达114.99亿元，占比达70.88%。

　　那么，信托业未来如何应对地产业带来的巨额不良业务？

　　据本报记者了解，在风险项目兑付方面，信托行业内依然存在采用滚动发行，借新还旧；发行TOT接盘；用自有资金垫付等方式进行隐性刚兑的现象。

　　筛选房企的逻辑变了

　　在地产业务上，违约和缩量并行。

　　数据显示，今年6月份，房地产信托违约占比和今年的8月份一样“突出”。相关数据显示，今年6月份共发生信托产品违约事件13起，涉及金额55.99亿元。从投向领域来看，房地产市场是6月份违约事件高发的领域，一共6起，占比近半。

　　用益信托统计数据显示，7月全行业共发行241款416.1亿元的房地产集合信托产品，相较于上月的481款794.2亿元的规模，在发行只数上下降了50%，在融资规模上则下降了47.6%；而与去年同期的516款755.56亿元的规模相比，在发行只数上更是同比锐减了53.3%。

　　中信登数据显示，8月新增信托产品中，投向房地产行业的规模已降至420.96亿元，占当月各行业新增规模比重为8.57%，较近12个月均值下降41.03%，创今年以来新低。自此，今年以来，我国全行业共发行5000.5亿元的房地产集合信托产品，较去年同期锐减24.5%。

　　记者注意到，7月27日，中诚信国际将中国房地产行业展望由稳定调整为负面，并预计下半年房地产行业政策持续偏紧的趋势仍然不会改变，商品房销售金额增速将较上半年有所放缓。

　　就当前房地产行业形势之下，信托公司开展地产信托业务的策略是否有所变化这一问题，南方地区某央企信托公司管理层人士提到，“暂停观望，更加审慎”。

　　北方地区某央企信托公司内部人士则表示，“房住不炒的形势很明显了，大家都在向不同方向转型。”

　　某民营信托公司内部人士则提到，“现在信托公司都在排查存量风险，很难再主动去做一些新增业务了。听说很多信托公司现在都不怎么做地产了。”

　　“就我们而言，已经转型了。地产业务做的已经很少了，并且在交易对手选择方面，做的特别谨慎，根本不是过去30强、50强的筛选逻辑了，而是主要选择本地知根知底的国有地产公司，以股权形式来开展。”南方某地方国企控股信托公司管理层人士表示。

　　用益信托数据显示，进入9月份，房地产信托成立规模继续下滑。其中，9月6日至9月12日，房地产类信托产品的成立规模18.67亿元，环比减少51.62%。9月13日至9月19日，房地产类信托产品的成立规模14.15亿元，环比减少24.21%。

　　破“隐性刚兑”成必然趋势

　　违约频发之下，信托行业如何处理到期风险项目？

　　某第三方财富市场从业人士介绍，信托公司在风险项目兑付方面采用的方式主要包括滚动发行，借新还旧；发行TOT接盘；用自有资金垫付，展期或直接违约。

　　“这三种属于隐性刚兑，主要用于中小房企，如果是大型房企，信托公司不敢违规操作，只能违约。”该第三方财富市场从业人士进一步解释道。

　　对于上述第三方财富市场从业人士的说法，上述南方地区某央企信托公司管理层人士表示，这些措施信托公司确实都在用，另外也有信托公司在用资金池接盘。“目前应对大量的不良项目，解决流动性问题很麻烦，资金池、TOT行业内仅几个公司有，其他公司还得靠股东救助、求助信保基金，或直接躺倒，项目延期解决。”

　　据统计，截至2020年末，68家信托公司中，信保基金已累计为35家信托公司提供约3700亿元的资金支持。今年以来，也有部分信托公司申请了信保基金。

　　某信托公司研报中曾提到，2020年已有将近20家信托公司完成或发布了启动增资程序、引进战略投资者的信息。2020年内完成增资的信托公司有9家，累计增资额度达到272.42亿元。

　　公开报道显示，今年以来信托行业增资潮继续升温，紫金信托、中航信托、陆家嘴信托、国通信托等多家信托公司或已完成增资，或传出拟增资计划。

　　就信托公司针对风险项目的兑付方式，某信托公司内部财富端人士亦提到，“延期，非标TOT、非标资金池，公司固有资金或者体外其他公司化债。”

　　“很多信托公司都在保兑付，只不过都还能撑得住。”上述民营信托公司内部人士向记者表示。

　　公开信息显示，目前业内不乏信托公司用固有资金通过受让信托收益权形式承接不良项目；通过关联公司或者AMC等第三方公司代持不良项目的案例。

　　本报记者近期在调查中了解到，某地方国企控股信托公司在其一笔政信业务到期前后，为同一融资方发行了一只新的集合资金信托计划，采取自接自盘的方式，在原增信措施的条件下承接前一笔信托到期债务。

　　值得一提的是，在地产业务风险集中爆发之下，受限于信托公司兑付能力，破“隐性刚兑”或成为必然。

　　多位业内人士均向记者透露，对于存续额度较大的头部房企风险项目，信托公司其实并没有刚兑的实力。

　　不良处置艰难

　　值得关注的是，尽管信托公司可以通过种种手段解决风险项目的兑付问题，但是，不良资产后续的处置、化解，却并非易事。

　　据上述南方地区某央企信托公司管理层人士介绍，主要方式包括：转让信托资产给AMC；自行盘活（委托代建）；拍卖抵押物，转让抵押项目公司股权给其他开发商等。

　　今年5月份，银保监会发布《关于推进信托公司与专业机构合作处置风险资产的通知》鼓励信托公司与专业机构通过批量转让、财务重组等方式处置风险资产。

　　公开报道显示，6月22日，中国信达与中国信托业保障基金有限责任公司签署战略合作协议。根据协议，双方将在信托业风险资产处置、信托公司风险化解、金融服务及其他多个领域开展广泛深入合作，推动信托业风险资产处置生态圈建设，共同助力化解信托业风险。

　　据了解，目前已有多家信托公司在地方AMC领域有股权布局，行业内亦不乏信托公司与AMC达成战略合作的案例。数据显示，上半年中国东方资产收购信托公司不良债权原值165亿元，同比增长251%。

　　不过，就AMC目前在信托不良资产处置方面发挥的作用，上述南方地区某央企信托公司管理层人士直言，“AMC公司目前并不专业，干了那么多年，其实只是‘二道贩子’。”

　　“雷声大雨点小”，对于AMC参与处置信托行业不良，上述北方地区某央企信托公司内部人士直言。

　　据了解，此前，AMC机构在参与受让信托不良资产业务中，存在帮助信托公司代持不良，隐匿风险的操作。部分信托公司在自身地产项目出现不良之后，则亲自参与项目处置。

　　例如，近日某名为“安徽三联实业发展有限公司管理人”的微信公众号发表文章称，“5月14日，某信托公司提交《安徽三联实业发展有限公司重整计划（草案）》。”“会上信托公司人士表示，无论江苏双楼撤诉与否（争议点之一），都将对三联公司重整项目进行投资。”

　　记者注意到，此前，该信托公司实际上早已陷入与安徽三联实业发展有限公司的借款合同纠纷之中。

　　对于如何解决目前存量的风险项目，上述北方地区某央企信托公司内部人士直言，“花时间磨，没捷径。”